业主委员会授权物业公司停水停电 系违法

一、案情情况

成都某小区业主咨询，小区业主委员会作出决定授权物业公司对未按期缴纳物业费的业主进行停水停电的处罚合法吗？

二、法律分析

首先，根据《合同法》第三十八条规定，且由于水电是生产、生活的基本能源，所以供水、供电企业对用户提供水电是一项法定的合同义务。根据合同相对性原理，物业服务企业无权对供水、供电企业与用户的权利义务设置任何障碍。

其次，根据《物业管理条例》第四十五条的规定，物业服务企业仅仅获得供水、供电企业的代收水电费用权利，并无其他包括断水、断电的授权，且物业服务企业仅仅接受用户委托进行水电费用的代缴，并未得到水电用户的其他授权。

第三，根据《成都市物业管理协会关于进一步加强物业服务的若干意见》第六条规定，物业管理企业不得以业主未缴纳水电费用或物业服务费用为由，采取断水、断电措施，而物业管理协会作为行业自治组织，物业服务企业理当遵守。

第四，根据《物业管理条例》第十七条规定，业主管理规约是指业主为增进共同利益，确保良好生活环境，经业主大会决议通过的共同遵守事项，而不得任意对业主的私权进行限制或规定，也不得违反法律、法规或损害社会公共利益。

三、解决方案

1、根据《物业管理条例》第六条第二款规定，业主有权向业主大会提出修改管理规约的建议。根据《成都市物业管理条例》第三十条第三款规定，对于业主拒付物业服务费，管理规约可以对其在物业管理中投票权的行使予以约束。

2、根据《物权法》第七十八条及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害了业主的合法权益，业主可以请求人民法院撤销该决定。

3、根据建设部《业主大会和业委会指导规则》第五十九条业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。因此，业主可据此向房管局物业科投诉反映，请求进行前述之行政作为。

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